Andrahandskontrakt hyresrätt: Så skriver du rätt kontrakt 2026

Du måste ha rättigheter och trygghet på plats

Att hyra en hyreslägenhet i andra hand kräver ett tydligt och skriftligt avtal. Utan kontrakt blir hyra, hyrestid och skick svåra att styrka när det uppstår problem. Ett korrekt andrahandskontrakt skyddar dig som hyr ut och dig som flyttar in.

Vad gäller för andrahandsuthyrning av hyresrätt

Andrahandsuthyrning av hyresrätt regleras i 12 kap. jordabalken — den så kallade hyreslagen. För att hyra ut en hyresrätt i andra hand krävs hyresvärdens samtycke. Om värden säger nej kan du ansöka om tillstånd hos hyresnämnden.

Hyresnämnden ska lämna tillstånd om tre villkor är uppfyllda samtidigt, enligt 12 kap. 40 § jordabalken:

1. Du har beaktansvärda skäl — till exempel studier eller tillfälligt arbete på annan ort, längre utlandsvistelse, ålder, sjukdom eller särskilda familjeförhållanden.
2. Hyresvärden har inte befogad anledning att vägra samtycke.
3. Hyran inte överstiger den skäliga hyran enligt 12 kap. 55 § fjärde stycket.

Skälig hyra

Hyran ska inte vara högre än vad hyresvärden betalar för lägenheten. Om lägenheten är möblerad får hyresvärden ta ett påslag på hyran, men det får inte överstiga 15 procent av den hyra förstahandshyresgästen betalar.

Om du tar ut ett tillägg för till exempel internet eller parkeringsplats får detta inte heller överstiga vad hyresvärden betalar för dessa tjänster.

Vad ett andrahandskontrakt ska innehålla

Ett skriftligt avtal är en fördel snarare än ett krav, men utan kontrakt blir bevisfrågan svår. Ett korrekt andrahandskontrakt ska innehålla minst följande punkter:

Parter

Fyll i fullständiga namn och personnummer för både hyresvärd (den som hyr ut) och hyresgäst (dig som flyttar in).

Bostadens adress och beskrivning

Ange gatuadress, lägenhetsnummer, antal rum och yta. Beskriv vad som ingår i uthyrningen — hela bostaden eller en del av den — och om den är möblerad.

Hyrestid och uppsägningstid

Välj om avtalet ska vara tidsbestämt eller på obestämd tid. Uppsägningstiden för andrahandshyresgästen är normalt tre månader till månadsskifte, men ni kan avtala om en kortare tid enbart för dig som hyresgäst. Hyresvärden har fortfarande tre månaders uppsägningstid om denne vill att du ska flytta ut.

Hyra och vad som ingår

Ange månadshyran och vilka kostnader som ingår i hyran — uppvärmning, nedkylning, varmvatten, el samt avgifter för vatten och avlopp. Om vissa kostnader ska debiteras efter förbrukning, ange detta. Om det är möblerad hyra, bifoga en inventarielista med skick och foton.

Deposition

Angi depositionens storlek, ändamål och vilka avdrag som får göras. Dessutom ange när pengarna ska återbetalas och i vilken form. Lagen reglerar inte deposition — allt bygger på vad ni avtalar.

Husdjur och rökning

Skriv ut om det är tillåtet eller förbjudet att ha husdjur och om rökning är tillåten i lägenheten eller förbjuden. Om ni har regler för besökare, ta med det i avtalet.

Skadeansvar

Hyresgästen ska vårda bostaden och svarar för skador av eget vållande samt av hushållsmedlemmar, inneboende, besökare och anlitade hantverkare. Hyresvärden kan kräva att hyresgästen återställer lägenheten eller ersätter skadorna ekonomiskt.

Tillstånd och bevis

Bekräfta i avtalet att hyresvärdens samtycke finns eller att hyresnämndens tillstånd har meddelats, samt för vilken period tillståndet gäller. Det är bra att spara hyreskontraktet och bevis på samtycke i samma mapp som kontraktet.

Avflyttning

När hyrestiden löpt ut ska hyresgästen lämna bostaden senast nästa dag klockan 12.00, om inte annat avtalats. Det är god skick att lämna bostaden ren och stämd inför flytt.

Att tänka på som hyresvärd

Att hyra ut i andra hand innebär att den som hyr i första hand — din hyresgäst — är din hyresvärd. Det är till denne du ska vända dig med krav och klagomål.

Skriv alltid ett skriftligt kontrakt

Ett skriftligt andrahandskontrakt blir ett viktigt underlag om hyran senare skulle prövas i hyresnämnden eller om det uppstår tvist om kontraktets innehåll. Ta med åtminstone de punkter som beskrivs ovan.

Ta hand om lägenheten

Om du orsakat skador i lägenheten kan hyresvärden kräva ersättning från dig. Vad som räknas som ett normalt slitage måste bedömas från fall till fall, men saker som tar hänsyn till hur länge du bott i lägenheten och omfattningen av skadorna.

Bevaka hyran

Hyran ska alltid vara skälig. Tar du ut en hyra som klart överstiger vad som är skäligt riskerar du din hyresrätt — och hyresvärden kan få sin hyresrätt förverkad enligt hyreslagen.

Håll dig till regelverken

Upphöj inte hyran eller ändra villkoren på ett sätt som inte är tillåtet. Om du behöver ändra något, kontakta hyresvärden och skriv ner ändringen i avtalet.

FAQ om andrahandskontrakt för hyresrätt

Måste man alltid ha ett skriftligt andrahandskontrakt?

Ett muntligt hyresavtal är bindande, men enligt privatuthyrningslagen ska avtalet upprättas skriftligen om hyresvärd eller hyresgäst begär det. I praktiken är skriftlig form en bevisfråga. Utan skriftligt avtal blir det svårt att styrka hyra, hyrestid och villkor när problem uppstår.

Hur länge får man hyra ut i andra hand?

Hyresnämnden ska begränsa tillståndet till en viss tid. I regel lämnar nämnden tillstånd för högst ett år åt gången, och i sällsynta fall för hela tjänstgöringstiden eller upp till tre år sammanlagt, beroende på förhållandena.

Vad händer om hyresvärden säger upp lägenheten under tiden du bor i andra hand?

Säger förstahandshyresgästen (din hyresvärd) upp sin lägenhet som du hyr i andra hand, måste du flytta även om det innebär att du måste flytta innan uppsägningstiden på tre månader löpt ut. Samma sak gäller om den som hyr i första hand blir vräkt.

Har du fått merkostnader på grund av sådana omständigheter kan du ha rätt att kräva skadestånd från förstahandshyresgästen för kostnaderna, men du måste kunna bevisa med kvitton eller liknande.

Får man ta ut påslag på hyran om lägenheten är möblerad?

Ja, om lägenheten är möblerad får den som hyr ut ta ett påslag på hyran, men det får inte överstiga 15 procent av den hyra förstahandshyresgästen betalar. Tillägg för andra nyttigheter, som internet eller parkeringsplats, får heller inte överstiga vad hyresvärden betalar för dessa tjänster.

Vad är skälig hyra och vad händer om hyran är för hög?

Skälig hyra är en hyra som inte överstiger den hyra hyresvärden betalar för lägenheten, med tillägg för möbler och utrustning. Tillägget för möbler får inte överstiga 15 procent, och tillägg för andra nyttigheter får inte överstiga vad hyresvärden betalar för dem. Om hyran överstiger vad som är skäligt riskerar du din hyresrätt — och hyresvärden kan få sin hyresrätt förverkad.

Får man ändra villkoren under tiden andrahandsuthyrningen pågår?

Du får inte öka hyran eller ändra villkoren på ett sätt som inte är tillåtet utan att komma överens med hyresgästen och att detta finns i avtalet. Om hyresvärden vill ändra något, kontakta hyresgästen och skriv ner ändringen i avtalet.

Vad ska man göra om hyresvärden vägrar att ge samtycke till andrahandsuthyrning?

Om hyresvärden inte vill ge samtycke kan du ansöka om tillstånd hos hyresnämnden. Nämnden ska lämna tillstånd om du har beaktansvärda skäl och hyresvärden inte har befogad anledning att vägra. Om nämnden inte heller lämnar tillstånd är andrahandsuthyrning inte tillåten och du måste avsluta den.

Får man sluta betala hyra om förstahandshyresgästen säger upp lägenheten eller blir vräkt?

Nej, andrahandsuthyrning upphör när hyresrätten som grunden för avtalet upphör. Om förstahandshyresgästen säger upp eller blir vräkt måste du flytta även om det innebär att du måste flytta innan uppsägningstiden löpt ut.

Sammanfattning

Att skriva ett korrekt andrahandskontrakt för hyresrätt kräver ett tydligt avtal som innehåller parter, adress, hyrestid, hyra, vad som ingår, uppsägningstid, deposition, husdjursregler, skadeansvar, tillstånd och avflyttning. Hyresvärdens samtycke krävs för att hyra ut en hyresrätt i andra hand, eller hyresnämndens tillstånd om värden vägrar. Hyran ska vara skälig och inte överstiga vad hyresvärden betalar, med undantag för ett påslag på högst 15 procent för möbler. Ett skriftligt kontrakt blir ett viktigt underlag om problem uppstår.

Källor: Jordabalken 12 kap. jordabalken, Hyresnämnden, Bostadformedlingen, Konsumentverket.